Piața imobiliară din București a cunoscut o transformare semnificativă între începutul anului 2023 și începutul anului 2026. În această perioadă, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi a crescut cu aproape 50%, în condițiile în care suprafața utilă medie a locuințelor scoase la vânzare a scăzut cu până la 4%. Această tendință reflectă o schimbare în strategia dezvoltatorilor, care oferă spații mai reduse pentru a menține prețurile într-un anumit interval, în contextul creșterii costurilor de construcție și a dificultăților legate de forța de muncă.
Deși dimensiunile au scăzut, nivelul dotărilor tehnice și al facilităților de confort a crescut considerabil. În 2023, mai puțin de jumătate dintre anunțurile analizate includeau încălzire în pardoseală, însă în 2026 această pondere a ajuns la aproape 80%. Aerul condiționat și videointerfonul au devenit, de asemenea, dotări frecvente în proiectele noi. Pe lângă echipamentele interioare, dezvoltatorii pun accent pe spații comune, oferind în medie locuri de joacă pentru aproximativ jumătate dintre proiecte și săli de fitness pentru peste o treime din acestea.
Conceptul de comunitate rezidențială include tot mai multe elemente de sustenabilitate și siguranță. Proiectele care dispun de panouri fotovoltaice au crescut de la 3% în 2023 la 18% în 2026, iar stațiile de încărcare pentru mașini electrice au trecut de la 1% la 9%. Siguranța este o prioritate, cu 84% dintre proiecte menționând servicii de pază și aproape 70% dispunând de supraveghere video. Totuși, locurile de parcare sunt vândute aproape întotdeauna separat, reprezentând o cheltuială suplimentară pentru cumpărători.
Evoluția prețurilor a generat un impact direct asupra efortului financiar necesar pentru obținerea unui credit ipotecar. Deși salariul mediu net a crescut cu aproape 37% față de 2023, venitul necesar pentru finanțarea unui apartament cu două camere a urcat cu aproximativ 35%. Pentru o garsonieră din București, venitul net lunar necesar a crescut de la 4.776 lei în 2023 la 6.512 lei în august 2026. În cazul apartamentelor cu trei camere, suma necesară a urcat de la peste 10.400 de lei la peste 14.000 de lei.
Oferta imobiliară se concentrează tot mai mult în ansambluri de mari dimensiuni, schimbând structura pieței. În 2023, 62% dintre apartamentele noi disponibile proveneau din proiecte care aveau peste 60 de unități listate, însă în 2026 acest procent a ajuns la 83%. Această concentrare în proiecte mari contribuie la dezvoltarea conceptului de comunitate, unde spațiile verzi sau parcurile private sunt menționate în 31% dintre proiectele analizate, față de doar 16% în urmă cu trei ani.
Din punct de vedere macroeconomic, aceste schimbări reflectă presiunile inflaționiste și modificările fiscale care afectează sectorul construcțiilor. Creșterea costurilor de dezvoltare și fluctuațiile veniturilor populației determină o reconfigurare a produsului imobiliar oferit pe piață. Această evoluție a prețurilor și a cerințelor de venit pentru creditare este strâns legată de dinamica pieței de muncă și de capacitatea de absorbție a creditelor ipotecare de către consumatori.