Piața terenurilor din România traversează o schimbare de paradigmă, în care activele cu urbanism clarificat și PUZ aprobat devin cele mai căutate de investitori. Conform analizei Crosspoint privind piața imobiliară din prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii prioritizează terenurile care permit o intrare rapidă în dezvoltare. Această tendință marchează o tranziție de la evaluarea potențialului de viitor către valorificarea certitudinii imediate a documentației de urbanism.
Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că piața funcționează acum în două viteze distincte. Pe de o parte, există loturile cu documentație clară și posibilitatea de autorizare rapidă, care sunt tranzacționate ușor. Pe de altă parte, terenurile achiziționate anterior pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai dificil de valorificat, deoarece depind de aprobări care nu mai sunt garantate.
Diferența de valoare dintre terenurile autorizate și cele fără documentație continuă să se accentueze semnificativ. Ionuț Stan menționează că piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această prăpastie va crește în perioada următoare. În multe situații, terenurile cu risc urbanistic ridicat vor fi vândute cu discount sau tranzacționate prin plăți condiționate de obținerea autorizațiilor, pierzând astfel competitivitatea în fața celor cu indicatori deja stabiliți.
Unitatea de măsură în evaluările de fezabilitate se modifică, trecând de la euro pe metru pătrat de teren la euro pe metru pătrat construibil. Această schimbare reflectă nevoia investitorilor de a calcula rentabilitatea bazată pe ceea ce este sigur și imediat. Ionuț Stan subliniază că logica în care PUZ-ul dubla sau tripla valoarea unui teren se schimbă, deoarece câștigul se mută către proprietățile care au deja certificat de urbanism valid sau indicatori clarificați.
Pe lângă dezvoltatorii rezidențiali, piața vede apariția unor noi profile de cumpărători interesați de energie și infrastructură digitală. Pentru proiectele de stocare a energiei sau centrele de date, accesul la capacitatea electrică devine un criteriu critic, uneori mai important decât indicatorii urbanistici clasici. Zone precum sudul Bucureștiului, IMGB, Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara atrag atenția datorită accesului la infrastructură și la rețelele de transport energetice disponibile.
Evoluția pieței de terenuri reflectă o maturizare a cererii, unde infrastructura devine factorul decisiv de localizare. În segmentele dedicate energiei și tehnologiei, evaluarea proprietăților trece de la indicatorii de urbanism (CUT) la capacitatea de putere electrică (MW). Această diversificare a profilurilor de investitori indică faptul că disponibilitatea energiei este acum un element fundamental în analiza de fezabilitate pentru noile tipuri de proiecte de infrastructură.