Revenirea la cota de TVA de 21% pentru majoritatea locuințelor noi, aplicată începând cu 1 octombrie, poate genera o scădere de 9,9% a încasărilor nete pentru dezvoltatori. Această proiecție, prezentată într-un raport publicat de Swiss Capital pe 14 octombrie, presupune că bugetele alocate cumpărătorilor de locuințe rămân neschimbate. Situația pune în alertă sectorul imobiliar, deoarece majorarea fiscală afectează direct marjele de profit sau accesibilitatea proprietăților.
Modificarea legislativă a fost determinată de Legea 141/2025, care a majorat cota standard de TVA la 21% și a eliminat cota redusă de 9% pentru majoritatea locuințelor noi. Anterior, o perioadă de tranziție a fost creată prin Legea 161/2026, care a reintrodus temporar cota de 9% pentru livrările eligibile în intervalul 7 august - 30 septembrie. Această măsură de amânare a intervenit după ce un atac cibernetic asupra sistemului de cadastru, survenit pe 14 iulie, a încetinit finalizarea tranzacțiilor.
Analistul Swiss Capital explică impactul financiar printr-un model de calcul aplicat pe un buget total de 109.000 de euro. La cota de TVA de 9%, un dezvoltator încasa o sumă netă de 100.000 de euro, însă la noua cotă de 21%, suma netă coboară la 90.083 de euro. Această diferență de 9,9% obligă companiile din sector să aleagă între menținerea prețurilor de vânzare sau acceptarea unor încasări mai mici pentru a menține cererea.
Piața imobiliară prezintă deja semne de încetinire, în condițiile în care numărul apartamentelor vândute a scăzut cu 8,9% la nivel național în primul semestru, ajungând la 67.876 unități, conform datelor ANCPI. În același timp, prețurile locuințelor noi au crescut cu 10,4% în primul semestru, depășind evoluția costurilor de construcție, care au avansat cu 8,5%, conform Eurostat. Indicele de accesibilitate calculat de broker a ajuns la cel mai scăzut nivel din 2018.
Trimestrul al patrulea din 2026 va reprezenta prima măsurătoare reală a cererii de locuințe sub regimul noii cote de TVA. Swiss Capital monitorizează această evoluție prin analiza dedicată Impact Developer & Contractor, pentru care a emis recomandarea „strong buy”. Menționăm că Swiss Capital deține o participație de 10,45% din Impact Developer & Contractor, urmărind îndeaproape modul în care noile reglementări fiscale vor influența performanța acestui operator.
Evoluția pieței imobiliare are loc într-un context macroeconomic complex, marcat de presiuni asupra costurilor de finanțare. În perioada actuală, instituțiile financiare internaționale precum FMI au emis avertismente privind politicile monetare, în timp ce deciziile privind ratele dobânzilor ale BCE rămân un factor critic pentru capacitatea de creditare a consumatorilor care doresc să achiziționeze proprietăți.