Piața terenurilor din România traversează o transformare structurală majoră, fiind marcată de o segmentare în două viteze pentru anul 2026. Loturile care dispun de urbanism clarificat, PUZ aprobat și posibilitatea de dezvoltare rapidă sunt căutate intens de investitori, în timp ce terenurile achiziționate pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai greu de valorificat. Această schimbare de paradigmă pune accentul pe certitudine și viteză în locul potențialului teoretic de dezvoltare.
Conform analizelor Crosspoint Real Estate, diferența de preț dintre terenurile autorizabile și cele fără documentație este în continuă expansiune. În prezent, piața plătește deja cu 20-30% mai mult pentru loturile cu autorizații, iar această prăpastie se va lărgi în perioada următoare. În multe situații, cumpărătorii impun ca condiție prealabilă semnării documentelor finale obținerea autorizației de construire, iar terenurile cu potențial vor fi tranzacționate cu discount sau prin plăți condiționate.
Unitatea de măsură în evaluări se modifică radical, trecând de la euro pe metru pătrat de teren la euro pe metru pătrat construibil. Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că acesta este singurul preț relevant într-o analiză de fezabilitate. Această tendență a devenit vizibilă chiar înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului, influențând deciziile de achiziție pentru prima jumătate a anului 2026.
Profilul investitorilor se diversifică, pe lângă dezvoltatorii rezidențiali, prin apariția unor profile noi axate pe energie și infrastructură digitală. Pentru proiectele de centre de date sau stocare a energiei, accesul la capacitatea electrică devine un criteriu decisiv, uneori mai important decât indicatorii urbanistici clasici. Zone precum IMGB, sudul Bucureștiului, Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara atrag interesul datorită infrastructurii și capacităților energetice disponibile în aceste locații.
Crosspoint Real Estate a intermediat tranzacții semnificative, inclusiv un teren rezidențial în București de peste 10 milioane de euro și un teren de retail în Craiova de peste 9 milioane de euro. Compania gestionează, de asemenea, mandate pentru identificarea unei locații de centru de date de 250 MW și pentru vânzarea unui proiect BESS de 500 MW. Evaluarea terenurilor se mută de la indicatorii de urbanism către capacitatea de megawați pe care o pot oferi.
Evoluția pieței imobiliare și a segmentului de terenuri reflectă o necesitate globală de securizare a resurselor critice pentru tranziția energetică și digitală. În contextul în care infrastructura de transport și rețelele electrice dictează viabilitatea proiectelor, valoarea activelor este tot mai strâns legată de capacitatea de implementare imediată. Această schimbare de paradigmă marchează trecerea de la evaluarea bazată pe coeficienți de la înălțime la cea bazată pe putere electrică disponibilă.