Piața terenurilor din România traversează o transformare majoră, în care activele cu documentație urbanistică clarificată devin cele mai căutate de investitori. Analiza realizată de Crosspoint indică faptul că terenurile care dispun de un PUZ aprobat și oferă posibilitatea unei dezvoltări rapide câștigă teren în fața celor care depind de aprobări viitoare. Această evoluție marchează o schimbare de paradigmă în modul în care este evaluat potențialul de dezvoltare imobiliară pe piața locală.
Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că indicatorii de urbanism nu mai sunt singurul criteriu de analiză. În prezent, investitorii prioritizează certitudinea și viteza de implementare a proiectelor, întrebându-se cât de sigur este procesul de autorizare. Această schimbare de abordare face ca diferența de valoare dintre terenurile deja autorizate și cele fără documentație să se accentueze constant în perioada actuală.
Tendința de segmentare a pieței a devenit vizibilă chiar înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului. Conform raportului Crosspoint privind piața imobiliară din prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii manifestă o rezervă tot mai mare față de proiectele care necesită obținerea unor aprobări ulterioare. În anumite tranzacții, achiziția este condiționată strict de obținerea autorizației de construire înainte de semnarea documentelor finale, pentru a reduce riscul urbanistic.
În acest context, piața funcționează în două viteze distincte, separând loturile cu risc ridicat de cele cu documentație completă. Pe de o parte, terenurile care permit dezvoltarea rapidă și beneficiază de un certificat de urbanism valid sunt tranzacționate ușor. Pe de altă parte, loturile achiziționate în trecut pe baza unor simple scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai dificil de valorificat, pierzând din atractivitatea lor în fața investitorilor.
Ionuț Stan precizează că logica de creștere a valorii prin PUZ s-a modificat semnificativ față de perioadele anterioare. Dacă înainte un teren își putea dubla sau tripla valoarea prin acest instrument, astăzi câștigă doar activele cu indicatori clarificați. Piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, însă această marjă de preț se va lărgi, iar terenurile cu potențial ar putea fi tranzacționate cu discount sau deloc.
Evoluția pieței imobiliare se încadrează într-un context economic în care deciziile de investiții sunt influențate de stabilitatea juridică a activelor. În România, cadrul de reglementare al urbanismului și procedurile de autorizare rămân elemente critice pentru dezvoltatorii care doresc să minimizeze riscurile financiare. Această orientare către activele cu risc minim reflectă o maturizare a cerințelor investitorilor în sectorul de real estate.