Achiziția de apartamente destinate regimului hotelier sau platformelor de tip Airbnb poate deveni o capcană financiară dacă investitorii ignoră anumite detalii legislative esențiale. Procesul de due diligence imobiliar trebuie să depășească simpla verificare a actelor de proprietate, concentrându-se pe condiții care pot bloca definitiv exploatarea comercială a bunului. O investiție poate fi considerată compromisă încă de la început dacă proprietatea nu îndeplinește cerințele stricte impuse de legislația actuală în vigoare.
Un prim aspect critic vizează clasa de risc seismic a imobilului. Conform Legii nr. 212/2022, modificată prin Legea nr. 426/2023, este interzisă în mod expres închirierea sau cedarea în folosință, inclusiv în regim hotelier, a spațiilor din clădirile încadrate în clasa RsI până la finalizarea consolidării. Nerespectarea acestei interdicții poate atrage amenzi de până la 10.000 de lei, transformând apartamentul într-o investiție blocată din start din cauza imposibilității de a opera legal.
Un alt obstacol major este reprezentat de statutul de monument istoric sau de apartenența la zone construite protejate, reglementate prin Legea nr. 422/2001. Imobilele care intră sub acest regim impun restricții semnificative privind schimbarea destinației spațiului și necesită avize suplimentare de la direcțiile de cultură județene. De asemenea, orice tip de intervenție asupra structurii sau a fațadelor clădirii devine mult mai complexă și limitată, afectând direct planurile de amenajare ale investitorului.
Relația cu vecinii constituie, probabil, cel mai dificil punct de control pentru orice proprietar. Potrivit Ordinului MEAT nr. 510/2022 și Legii nr. 196/2018, dosarul de clasificare turistică necesită acordul scris al asociației de proprietari și al vecinilor cu care apartamentul are pereți sau planșee comune. Dacă un singur vecin direct refuză semnătura, dosarul este respins, iar operarea fără certificatul de clasificare emis de Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului poate fi sancționată conform HG nr. 1267/2010 cu amenzi de până la 50.000 de lei.
Pe lângă barierele legislative, succesul unei investiții depinde și de mediul înconjurător și de administrarea blocului. Chiar dacă un apartament este situat într-o zonă centrală și este amenajat modern, problemele legate de lipsa administrării, prezența dăunătorilor sau starea neîngrijită a scărilor pot afecta direct experiența oaspeților. Investitorii trebuie să analizeze obiectiv nu doar unitatea de locuit în parte, ci și întregul context al clădirii, pentru a evita situațiile în care calitatea vieții din imobil afectează rentabilitatea afacerii.
În contextul actual, piața imobiliară pentru regim hotelier este marcată de o concurență neloială între operatorii autorizați și cei care operează fără certificate de clasificare. Deși OG nr. 58/1998 și Ordinul nr. 510/2022 impun obligativitatea acestor documente și pentru persoanele fizice, multe proprietăți neautorizate sunt încă listate pe platforme. Această situație creează un dezechilibru economic, deoarece cei care respectă normele legale suportă taxe și costuri de autorizare, în timp ce alții pot practica prețuri mai mici evitând obligațiile legale.