Achiziționarea unui apartament prin procedurile de executare silită organizate de ANAF poate reprezenta o oportunitate financiară datorită prețurilor de pornire care pot fi semnificativ mai mici decât valoarea de piață. Totuși, participanții la licitație trebuie să fie extrem de atenți la detaliile juridice și la starea fizică a proprietăților. Un proces de analiză riguros efectuat poate preveni costuri neprevăzute sau dificultăți legale majore după finalizarea tranzacției.
Înainte de a depune o ofertă, este obligatorie verificarea extrasului de carte funciară, document care poate fi obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Acest extras relevă prezența unor eventuale ipoteci, drepturi ale altor persoane sau alte sarcini asupra imobilului respectiv. Avocatul Bogdan Pițigoi subliniază că, în cadrul vânzărilor silite, nu se oferă garanție pentru viciile ascunse, ceea ce înseamnă că orice defect neobservat la vizită va fi în responsabilitatea cumpărătorului.
Participarea la licitație necesită plata unei garanții de participare, echivalentă cu 10% din prețul de pornire al imobilului. De regulă, achiziția trebuie realizată din fonduri proprii, deoarece accesul la un credit ipotecar este aproape imposibil în aceste condiții specifice. Totuși, ANAF oferă o alternativă prin care cumpărătorul poate plăti un avans de 50%, restul sumei fiind achitat în maximum 24 de rate lunare, conform prevederilor din Codul fiscal.
Prețul unui imobil poate scădea progresiv dacă acesta nu este vândut la primele etape ale licitației. La a doua licitație, prețul de pornire poate fi redus cu 25%, iar la a treia etapă poate scădea încă cu 25%. Totuși, valoarea nu poate coborî sub pragul de 50% din prețul inițial al proprietății. Dacă la ultima licitație se prezintă cel puțin doi participanți, imobilul este adjudecat celui care oferă cea mai mare sumă, respectând prețul de pornire stabilit.
O problemă majoră poate sur evenimentul în care apartamentul este încă ocupat de debitor sau de chiriași. Vizionarea imobilului nu este întotdeauna garantată, deoarece inspectorii ANAF nu au dreptul să pătrundă cu forța în locuințe pentru a permite vizitele. Dacă noul proprietar nu poate elibera imobilul prin acord voluntar, acesta trebuie să apeleze la procedura legală de evacuare, care implică notificări prin executor judecătoresc și, eventual, sesizarea instanței de judecată.
Procedura de executare silită este declanșată atunci când un debitor nu își achită obligațiile la scadență. După o primă etapă de somație, dacă datoria nu este stinsă, autoritățile pot viza bunuri mobile, sume de bani prin poprire sau proprietăți imobiliare. În acest context, asociația de proprietari poate solicita recuperarea restanțelor direct din masa credală, fără ca noul proprietar să fie obligat să preia aceste datorii anterioare.