Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către Agenția Națională de Administrare Fiscală reprezintă o oportunitate financiară, dar implică riscuri semnificative. Procedura de executare silită începe atunci când o persoană fizică sau juridică nu își achită obligațiile fiscale la scadență, fapt ce duce la instituirea sechestrului. Dacă datoria nu este stinsă în termenul de 15 zile de la sechestrare, imobilul poate fi valorificat prin proceduri de licitație pentru recuperarea creanțelor de către stat.
Procesul de licitare urmează un parcurs de scădere a valorii imobilului în funcție de numărul de încercări de vânzare. Dacă proprietatea nu este adjudecată la prima licitație, prețul de pornire scade cu 25% la a doua etapă. La a treia licitație, prețul poate ajunge la 50% din valoarea de evaluare inițială, iar la următoarele etape acesta rămâne la acest nivel. Începând cu a patra licitație, dacă există mai mulți ofertanți, prețul de vânzare poate fi cel mai mare oferit, însă nu poate scădea sub 25% din evaluare.
Participanții la aceste licitații trebuie să depună documentele necesare și să achite o garanție de participare de 10% din prețul de pornire. Suma este restituită celor care nu câștigă, în timp ce pentru adjudecatar, aceasta este reținută în contul prețului de achiziție. Pentru licitațiile de pe platforma eLicitațiiANAF, cumpărătorii pot programa vizionări în prealabil, însă programarea nu garantează accesul în interiorul locuinței. Dacă locuința este ocupată, persoana aflată în imobil poate refuza intrarea, lăsând cumpărătorul fără posibilitatea de a verifica starea fizică sau igiena apartamentului.
Analiza documentației este critică, deoarece anunțul poate include doar detalii generale precum suprafața, tipul construcției sau cotele din părțile comune. Este esențială verificarea cărții funciare, în special a celei de-a treia părți, unde sunt înscrise sarcinile precum ipotecile, sechestrele sau uzufructul. Cumpărătorii trebuie să identifice eventualele litigii, contestațiile la executare sau revendicările de proprietate. De asemenea, trebuie verificate starea utilităților, instalațiilor și eventualele datorii acumulate către asociația de proprietari pentru a evita costuri neprevăzute.
Situația ocupării imobilului poate fi complexă, deoarece apartamentul poate fi locuit de fostul proprietar, de un chiriaș sau de o persoană fără drept de folosință. În cazul chiriașilor, dreptul de locațiune poate fi opozabil noului proprietar dacă contractul este înregistrat în cartea funciară sau are o dată certă anterioară vânzării. După încetarea dreptului de folosință, chiriașul poate fi notificat prin executor judecătoresc să evacueze în 30 de zile, în timp ce ocupanții fără drept pot fi evacuați în 5 zile.
În contextul pieței imobiliare, procesul de executare silită este reglementat strict pentru a asigura recuperarea fondurilor publice. Deși prețurile pot fi atractive, riscul de a cumpăra un imobil cu probleme juridice sau cu ocupanți care refuză evacuarea necesită o pregătire juridică riguroasă. Radu Pavel, avocat coordonator la Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază că o analiză atentă a documentelor și asistența unui avocat de drept imobiliar sunt necesare în acest proces.