Piața rezidențială din București traversează o schimbare de paradigmă, accentul mutându-se de la investițiile speculative către achizițiile destinate locuirii personale. Clienții care caută locuințe noi își ajustează cerințele în funcție de prețurile actuale, preferând unitățile mai mici. Această tendință este marcată de o scădere a interesului investitorilor, pe măsură ce randamentele au diminuat și costurile de achiziție au crescut semnificativ în ultimii ani.
Conform datelor de la HILS Development, apartamentele cu două camere reprezintă principalul motor al cererii, fiind alese de 50-60% dintre vizitatorii companiei la cel mai recent târg imobiliar. În contrast, apartamentele cu trei camere au o pondere de aproximativ 30%, înregistrând un interes în scădere. Bogdan Bălașa, general manager al HILS Development, explică faptul că majoritatea cumpărătorilor caută o locuință pentru uz propriu, nu neapărat pentru a genera profit prin închiriere.
Scăderea numărului de investitori este cauzată de factori economici precum aplicarea TVA-ului de 21%, randamentele mai mici și necesitatea de a bloca un capital cu 20-30% mai mare decât în perioada de acum doi-trei ani. O soluție care câștigă teren este studioul dublu, un produs hibrid între garsonieră și apartamentul cu două camere. Acesta este utilizat frecvent de părinții care doresc să ofere studenților un spațiu cu dormitor separat, fiind considerat o alternativă mai funcțională decât o garsonieră clasică.
Cumpărătorii se confruntă cu un decalaj de aproximativ 20% între așteptări și prețurile reale de pe piață. În zona Pallady, prețurile pentru apartamentele noi nu mai sunt sub pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat util, iar aplicarea TVA-ului ridică prețul la nivelul de 2.300-2.400 de euro. În estul Capitalei, un apartament cu trei camere, incluzând taxa pe valoare adăugată și locul de parcare, poate ajunge la costuri de 170.000-180.000 de euro.
Limitările legale impun constrângeri suplimentare asupra suprafețelor pe care dezvoltatorii le pot construi. Legea locuinței stabilește un minim de 37 de metri pătrați pentru o garsonieră și 52 de metri pătrați pentru un apartament cu două camere. Aceste praguri obligatorii influențează direct prețul final și accesibilitatea locuințelor, forțând mulți cumpărători să recalibreze așteptările, trecând de la apartamente cu trei camere la unități cu două camere, eventual cu spații hibride pentru birou.
Evoluția pieței imobiliare este strâns legată de contextul macroeconomic și de politicile fiscale aplicate în România. Deciziile privind taxarea și costul capitalului influențează direct puterea de cumpărare a cetățenilor și modul în care aceștia își alocă economiile. În acest scenariu, decizia de a achiziționa o proprietate devine un echilibru între necesitatea de locuire, pragurile legale de suprafață și disponibilitatea financiară imediată a cumpărătorilor.